房管法律法规知识问答（五）

  问：部分业主拒缴水、电等公摊费用时，物业企业有权停水断电吗？应如何依法处置？

  答：如果没有水、电部门的书面委托授权，即使一些业主拒不缴纳水、电等公摊费用，物业企业也无权对这些业主采取停水断电的措施。国务院法制办等部门对国务院《物业管理条例》第四十五条释义时强调：“向业主收取相应的水、电、气、热、通信、有线电视费是供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用事业单位的权利。物业管理企业并不是合同的当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用。”

  而目前我市绝大部分小区的上述费用，包括城市生活垃圾征收等费用，基本无公用事业单位书面委托代收代缴。但由于上述单位“应当向最终用户收取有关费用”的法律制度不落实，多数公用事业单位只负责抄表至小区总表，物业公司被迫代收代缴及垫支上述费用。如果物业企业不向业主收取上述费用，整个小区随时面临停水断电的威胁。

  由上可知，当一些业主拒缴上述费用时，如果物业企业擅自停水断电，就会严重侵害不缴费的业主及供水、供电、供热等部门的合法权益；但物业企业对不缴费的业主也无垫支费用的义务，若因该部分业主不缴上述费用而导致公用事业单位对整个小区停水断电的话，物业企业依法不承担任何责任。因此，当遇到业主拒缴水、电等公摊费用时，物业企业应向业主晓以利害，可以公告本缴费期、累计缴费期应缴（应分摊）费用的数量、单价、金额，还应公示分摊方法欠缴费用业主的楼室号、欠缴金额欠缴费用的性质及其后果承诺向已缴纳有关费用的业主退还费用的时间及方式向欠缴费用的业主追缴有关垫支费用的时限及方式等内容，并督促业主委员会或由业主推选代表直接与供水、供电等部门协商水、电等费用的缴纳或收取事宜。

  问：什么是住宅专项维修资金？

  答：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

  问：住宅专项维修资金在什么时间交存？

  答：购买人应当在办理合同备案、房屋交付使用前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，不允许开发建设单位代收维修资金。

  问：办理产权登记手续时对维修资金的交存有哪些规定？

  答：《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第三十六条规定：住宅专项维修资金未按规定统一交存到资金专户的，房地产管理部门不予办理预告登记、所有权登记和产权过户登记手续。５