某开发商开发建设一住宅小区，于2015年交付使用，并聘请了物业管理公司。翟某、叶某、李某都在该小区购买了房产，在开发商交房时，都与物业公司签订了《物业服务合同》。之后，翟某、叶某、李某在房产使用过程中，由于各种不同原因与开发商和物业公司产生了矛盾，就拒交物业管理费。2017年2月物业管理公司将翟某、叶某、李某起诉至法院，要求三人依照《物业服务合同》交纳物业费用。三人在收到法院的应诉材料后，反诉物业公司未按照合同履行服务义务，要求减免物业费用。同时三人又起诉开发商，要求法院确认《物业服务合同》系被强迫签订的，合同无效，并要求开发商赔偿损失。

某县法院受理案件后，进行了开庭审理。翟某、叶某、李某只向法庭提交了几张小区路面有垃圾和部分消防设施被破坏的照片，对开发商的诉请没有任何证据提交。最后，被法院一审判决败诉，并被责令限期交纳物业管理费。翟某三人问，案件要上诉吗？二审能否改判？

解答

河南大为律师事务所房地产法律委员会张晓乾律师：目前，由于各物业公司发展良莠不齐、业主合同意识欠缺，多数物业公司并不是严格按照公开招标或者竞聘的方式产生，服务意识也先天不足。当物业公司提供的服务有瑕疵或者有其他不完善的地方时，业主也常常用拒绝交纳物业费作为抗争方式。法院曾在去年对此进行统计，发现物业服务企业索要物业费纠纷占全部物业纠纷案件九成以上。

根据物业服务协议，物业费是一个法律关系清晰的债务关系。业主以物业公司未能提供满意的物业服务为由拒交物业费，需举证因物业公司过错而给业主造成人身和财产损失，否则一旦物业公司诉至法院，业主在很大程度上会败诉。

业主往往理直气壮，但是在诉讼中又不能充分举证，以至于诉讼结果对自己不利。造成这种结果的主要原因除了日常生活中没有收集物业不达标的证据外，缺乏对举证规则以及相关法律法规的了解，也是另外一个不可忽视的原因。一些业主在维权过程中存在误区，对物业服务质量的质疑和不满，主要以个人感受来判定，但这不是物业合同约定的标准，不能让法院以你的感受判案。同时，法院在判案时也会考虑公众效应，一个近200户的小区，只有三人质疑物业服务很难得到法院的认可。

因此，就本案来说如果只有现有证据的话，完全没有上诉的必要，二审法院改判的可能性很小。

最后，律师建议尽快成立业主组织或者通过业主共同决定续聘或者选聘物业服务企业、决定小区物业的服务标准、价格、服务方式等，从而结束前期物业阶段，在小区业主与物业企业之间建立直接合同关系，使二者之间在合同的基础上行使责权利。④5

（王 勇 整理）