[案例]

某小区是上世纪90年代的老式单元房社区，小区的单元房每幢有四个单元、四层高，步梯一梯两户，到第四层后没有上房顶的楼梯。1989年老杜购买了其中一个单元的两个顶层楼。看到楼顶没有利用，在购买不久后将自家的楼顶凿开，修建了室内楼梯，将单元楼的楼顶修建了假两层的简易楼中楼和室外小花园。2013年老杜因女儿工作买房问题，将该单元楼、连同“楼中楼”的使用“优势”整体作价卖给了小魏。房屋买卖后，双方对有产权证的四楼办理了过户登记手续。

2016年9月，小区业主委员会成立。为治理小区乱象和对小区整体进行升级改造，业主委员会勒令小魏拆除房顶的楼中楼，并将楼顶占用的位置交给业主委员会管理和使用。小魏认为自己当初多支付了楼中楼的使用对价，不应当拆除房屋中搭建的部分，随后向律师求助。

[解答]

河南大为律师事务所郝延坤律师：本案涉及建筑物区分所有权问题及合同部分无效后不当利益的返还问题。我国《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》第七十一条同时规定：业主行使权利时不得危及建筑物的安全和不得损害其他业主合法权益。

本案中老杜在购买房屋后，将楼顶凿开建设楼中楼，危害了全体业主共有建筑物的安全和全体业主对楼顶的共有权，属于侵权在先。业主委员会作为全体业主授权的代表，有权代表全体业主依照《物权法》第八十三条规定要求违章建筑的所有人和管理人停止侵害、消除危险、排除妨害，从而维护全体业主对楼顶的共有权利。小魏虽然是购买人，但却是现在的业主和侵权物的使用人，该侵权一直处于持续状态。作为侵权物的所有人，小魏有义务按照业主委员会的要求，拆除所建的侵权建筑物并恢复原状。

鉴于买房人小魏和卖房人老杜《房屋买卖合同》中存在多支付了购买“楼中楼”对价和产生了因“恢复原状”造成的损失，小魏在拆除该违章建筑后，可以依照《合同法》第五十二条“不当得利”的法律规定，向房屋出卖人杜某主张返还购买楼中楼的房款损失，并可以对恢复原状的损失依法向老杜主张过错赔偿。③10

（王勇 整理）