张某某与刘某系母女关系。张某某的丈夫于2008年去世，后张某某到上海一直跟随其儿子生活。张某某名下的一处房产交付给其女儿刘某负责出租。2013年3月，刘某将房屋出售给孙某某。购房合同注明：受张某某全权委托处理该房产的买卖、过户登记。合同签订后，孙某某支付了全部购房款，刘某也将房屋和《房屋所有权证》交付给了孙某某，孙某某对该房屋进行了装修并入住至今，但一直未办理房产证变更登记。张某某每年春节回来也未对出售房屋的行为提出异议。2016年6月，张某某以刘某出卖房屋不知情为由起诉至法院，请求确认该房屋买卖合同无效，返还房屋。一审法院支持了张某某的诉讼请求，二审法院驳回了张某某的诉讼请求。

解答

河南大为律师事务所公司法律事务部任晓律师：本案涉及“无权处分”和“表见代理”的法律问题。

根据《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，须经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。此为“效力待定合同”。刘某作为张某某的女儿，在张某某外出期间，授权处理该房屋的出租，但并未授权将房屋出售给孙某某，故刘某存在无权处分法律行为。

根据《合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。刘某作为张某某的女儿，在出售张某某名下的财产时，孙某某有理由相信系张某某的意思表示，且在合同中注明受张某某全权委托处理该房产的买卖、过户登记。且在房屋买卖交易后，张某某每年春节回去也对此未提出异议。故符合“表见代理”的法律构成要件。

律师提醒：在民事交易中，首先要确认“物”的所有权人，在代理人行使代理处分权时，尽量提供书面的授权委托书，委托书内容尽量详尽，避免不必要的法律争议和纠纷。④5

（王 勇 整理）