案情  市民王先生所在小区的业主委员会与一家物业公司签订的物业管理服务合同于去年年底到期后，业主委员会没有要求物业公司离开，物业公司也没有自行离去，而是依据原有合同的要求继续履行相应职责。  近日，物业公司按照原定标准，开始向业主收取物业管理费用。王先生认为这并不合理，理由是既然业主委员会与物业公司签订的合同已经过期，双方无疑不再存在合同关系，没有了对应的权利义务，物业公司照常提供管理，属于义务服务，业主自然无需受到原有合同约束，也无需承担费用。请问：业主王先生的观点对吗？

解答

阴连军律师：王先生的观点是错误的，应当缴纳物业管理费。一方面，物业公司的行为并非义务服务。顾名思义，“义务服务”就是不计回报的免费服务，而物业公司之举无疑是为了谋利。

另一方面，业主应承担缴费责任。虽然《合同法》分别规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，即合同的签订，的确要建立在平等的基础上，不允许任何一方强制对方。否则，即使签订了合同也属无效。

与之对应，表面看来，物业公司在其与业主委员会之间的物业管理服务合同到期后，彼此的权利义务已经终止，继续提供服务、收取物业管理费，似乎纯属一厢情愿或者是将自己的意志强加给业主，业主有权拒绝。

其实不然，因为这里涉及到一个事实合同问题。事实合同是指双方当事人尽管没有签订书面的协议，也没有达成口头协议，但是已经以实际行动履行相关行为，形成一致的意思表示，建立权利义务关系。

本案中，业主委员会对物业公司继续提供管理服务没有表示反对，甚至一如既往地认可，实际上就是一种默示，等于彼此之间心照不宣地达成了一致，即具备了事实合同的构成要件。而《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”也就是说，正因为物业公司“已经履行主要义务”，业主委员会表示默认，决定了本案所涉事实合同对物业公司、业主委员会均具有约束力。因此，王先生作为业主之一，自然在享受服务的同时，也应当承担缴纳费用的义务。④5（王 勇 整理）

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